A Regularização do Imóvel Rural

Por: Caius Godoy - Dr. da Roça

Para iniciarmos o assunto, vale lembrar que imóveis rurais são definidos por uma ou mais matrículas de terra sendo do mesmo proprietário, devem possuir sua finalidade como agrícola, floresta, pecuária, extrativista ou agroindustrial. O proprietário real de um imóvel rural tem o seu devido registro no cartório de sua propriedade, por se não houver, poderá ser considerado como uma posse a título justo ou uma simples ocupação.

Visando dar transparência acerca das áreas no território nacional e suas propriedades, junto com o Código Florestal, foi criado o Cadastro Ambiental Rural (CAR) que norteia o planejamento ambiental e econômico em propriedades que possuem o cadastro, fazendo assim que os produtores rurais realizem a regularização da devida propriedade, pois para tal o imóvel tem que estar com as suas obrigações, tributárias, jurídicas e cadastrais em ordem, pois são necessárias para formalizar compras e vendas de novas propriedades, solicitação de linhas de crédito, processos ambientais, licenciamentos e outros.   

Por que é importante regularizar o imóvel rural e como fazê-lo?             

Do ponto de vista cadastral, o imóvel deve estar regularmente cadastrado no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do Incra para que possa ser emitido o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), que é necessário para que possa ser arrendado, desmembrado, vendido ou hipotecado, em sua parte ou todo.

Havendo modificações nos dados do imóvel rural é obrigatório que se realize a atualização cadastral através da Declaração para Cadastro Rural. Essa alteração pode ser feita por meio eletrônico, para quem já possui cadastro no SNCR ou em caso de inclusão de imóvel rural, o titular deve comparecer ao INCRA. Na esfera tributária, é necessário declarar anualmente o Imposto sobre a Propriedade Rural (ITR).

Para regularizar o imóvel rural deverão ser seguidos alguns passos como verificar se o imóvel pertence a área rural ou área urbana, atentar-se para quantos módulos fiscais a área possui, mapear a área e realizar o georreferenciamento, delimitar e avaliar necessidade de recompor as áreas de preservação permanente e fazer a inscrição no Cadastro Ambiental Rural.

Como comprovar posse de um imóvel rural?

Há diversas formas para demonstrar posse de um bem, mas isso não interfere na propriedade sobre ele. A posse pode ser demonstrada por meio de contas de prestação de serviços públicos em nome do possuidor, como água, luz etc. testemunhas, fotos e documentos legais como contrato particular de compra e venda também são utilizados quando é necessário efetuar a comprovação de posse. É importante ressaltar que nos contratos de compra e vende deve haver cláusula de transferência de posse.                        

Como regularizar imóvel rural sem registro?

Mesmo que não haja registro, existem algumas formas de regularizar um imóvel rural. No caso de uma aquisição antiga, localizar o antigo proprietário para que seja possível lavrar no Cartório de Notas e, posteriormente, registrar no Cartório de Registro de Imóveis.

Existe outra forma um tanto quanto mais burocrática de regularizar um imóvel rural que é através da usucapião, que se dá quando uma pessoa tem a posse de um bem por um longo período, sendo provável que o comprador tenha a escritura do seu imóvel irregular. Importante ressaltar que tratando-se de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, existem diversas peculiaridades a serem observadas.      

Dr. Caius Godoy (Dr. Da Roça), Advogado e Presidente da Comissão de Agronegócios e Assuntos Agrários da OAB Jaguariúna.