Arrendamento e venda judicial de imóvel rural

Os contatos de arrendamento rural são regulados pelo chamando Estatuto da Terra (Lei n.4504/64).

Há várias determinações como prazos mínimos, formas de pagamento, condições e exigências, dentre outras coisas, para o caso de venda do imóvel arrendado.

A Lei permite, antes de findar o contrato, que o arrendador, mediante notificação via Cartório de Títulos e documentos, encaminhada seis meses antes do término do prazo contratual, requeira a retomada do imóvel para uso próprio ou de seus familiares.

No mesmo prazo, o arrendador, pretendendo continuar a arrendar a área, deve oferecer a oportunidade do exercício de preferência para o arrendatário, nas mesmas condições oferecida a terceiros.

Se não ocorre nem uma das referidas situações e não houver distrato, aditivo ou novo contrato, o instrumento vigente será renovado, automaticamente, pelo mesmo prazo inicialmente ajustado, respeitado o prazo mínimo para cada tipo de cultura.

Ocorre, não raras vezes, de a área arrendada ser vendida em leilão judicial por conta de dívida do proprietário, arrendador.

Nesse caso, quais os desdobramentos?

A lei permite até mesmo o contrato de arrendamento de forma verbal, sendo comum a informalidade. O que deve ser observado é a realidade dos fatos.

Havendo efetivo arrendamento, seja verbal ou escrito, em regra, o adquirente (inclusive por meio de venda judicial) deverá respeitar o contrato firmado anteriormente, segundo os prazos e valores, tudo nos termos do Estatuto da Terra.

Obviamente que há elementos que podem ajudar a fazer valer tais direitos.

Apesar de não exigido, haverá maior segurança se o contrato for firmado antes de haver penhora (espécie de restrição para que o bem seja vendido por determinação judicial) da área objeto de venda.

A Lei também não exige, mas se o contrato for assinado com o respectivo reconhecimento de firma da época, será de grande valia para comprovar que não houve eventual fraude.

O registrado do contrato no Cartório de Registro de Títulos e Documentos e na matrícula do imóvel também não são exigidos, mas ajudam em muito, uma vez que fazem prova perante terceiros.

Além disso, se possível, o arrendatário pode e deve solicitar que conste do respectivo edital de leilão a existência do referido contrato.

Outras provas como laudos, testemunhas, aplicação de insumos, financiamentos, contratação de seguros, são provas possíveis que ajudam a comprovar a efetiva exploração e assegurar o direito a continuar na área, mesmo com a venda judicial do bem.

Assim, em regra, o direito do arrendatário deve ser preservado, não havendo previsão de exigência de requisitos não previstos expressamente em lei. Ainda assim, quanto maior a precaução e a reunião de provas quanto à exploração, maiores as chances de preservação e manutenção do contrato de arrendamento, mesmo diante de venda judicial do imóvel arrendado.

Fábio Lamonica Pereira

Advogado em Direito do Agronegócio